今年的这场COVID-19疫情表明，对许多办公人员来说，远程工作是可行的，甚至比日常办公更可取。而根据IBM的一项调查，即使是在封锁慢慢放松的情况下，也有多达75%的员工出于谨慎或方便，更愿意在家工作。这显然极大地加速了过去十年来已经出现的远程办公趋势，同时也引出了一个问题，我们真的需要办公室吗？
答案是——需要，但要更加注重灵活性、健康性和协作性。随着员工对工作地点的选择越来越多，办公室既要与待在家里的安全感、咖啡馆的舒适感和联合办公空间的便利性共存，又要与之竞争。其结果是，随着员工对工作场所期望值的提高，办公室的使用时间和使用方式的变化也越来越大。
显然，以上这些变化和趋势推动了WeWork这类联合办公空间在过去十年的发展，同时也为地产科技创业公司创造了机会。
随着90后、00后这样的新人涌入职场，办公场所也需要做出改变。他们绝大多数都很看重工作地点、时间和方式的灵活性。此外，现代职场人越来越多地聚集在人口密集的城市地区，他们不愿意往返处于郊区的办公园区。
对于企业来说，这就提出了一个复杂的挑战：如何在需要的时间和地点，以低成本高效益的方式提供合适的办公空间。
如何解决这个问题呢？地产科技创业公司需要在三大领域发力——核心需求、空间需求、生产力需求。
房地产需求层次理论（上图）是受著名的马斯洛需求理论的启发，对房地产科技领域的需求和机会所做的分类。金字塔的底部是由适用于所有建筑中所有人的生理或核心需求组成；金字塔的顶部显示了与生产力和协作有关的“自我实现”的需求，目前有较小部分的高端客户正在追求这些需求。
随着金字塔的逐层升高，办公室每平米解决方案的价值也会以数量级增长，因为每一层级的目标客户所愿支付水电费、租金和员工工资分别比下一级高10倍左右。
很显然，成功的企业可以选择金字塔上的任何一种服务，从专注于核心需求的大批量业务，到专注于生产力需求的高价值业务，或者是上述两者的任何混合。
核心需求
几乎所有的建筑都需要安防、暖通空调和电力，然而，目前许多办公场所这类系统的运行方式一直停留在上世纪80年代，这就为创新创造了很大的机会。为了解决这些机会，已经大量诸如Comfy这类的创业公司出现，他们要做的就是翻新老旧的安防、空调和电力系统。这一点在疫情蔓延的当下显得十分必须，毕竟恰当的空调系统对于降低病毒传播的可能性至关重要。
核心需求中的重要一类就是楼宇自动化。自动化系统控制着建筑物中的空调系统、照明、消防和安防。在一些小型建筑中，这些系统的安装和设置通常是非常手动的，容易出错，而且价格昂贵，使得业主或租住客户得不到良好的服务。
但自动化系统中的控制逻辑是为每栋建筑定制的，定制程序的过程很慢，经常会出现低效甚至错误的代码。更为糟糕的是，这些错误在建筑的整个生命周期中很少被修正。于是，像PassiveLogic这样的公司正在重新思考如何构建控制器，如何安装，如何编程，并强调安装和自动控制的便利性。
一旦自动化系统安装完毕并投入运行，设施团队的任务是维护和维修任何故障。典型的系统具有基本的报警功能，但经常出现误报，所以会被维护人员忽略。在未来，公司将使用规则和人工智能的组合来进行预测性维护和根本原因分析，以确定问题并主动订购零件或服务。
最后，系统之间的互操作性很差。虽然像BACnet这样的标准从20世纪90年代就已经存在，但它们只用于低层通信，而不是涵盖恒温器或锅炉等常见组件的应用配置文件。此外，还严重缺乏描述组件在建筑物中的位置、它们如何相互连接以及如何配置的元数据。BRICK是这一领域学术和工业界的领先努力，将成为未来智能建筑的关键推动者。
安防也是核心需求的要点之一。安防系统控制办公室、电梯、旋转门、数据中心和其他重要空间的进出。但在对允许智能手机开锁的需求日益增长的现在，该领域的现有企业对安全和IT的融合反应迟缓。
常见的痛点包括钥匙卡丢失、增加/删除员工或客人操作复杂、缺乏与IT系统的整合以及因旋转门不够智能造成的拥挤。Proxy、Openpath和Latch等公司正通过用基于云的服务取代传统的解决方案来颠覆这一领域。
如何构建能源和电网已经成为核心需求的必要组成部分。建筑物每年产生的温室气体排放量占全球温室气体排放量的近40%，因此理所当然地面临着越来越大的压力。纽约市最近通过了NYC LL97 法案，要求大型建筑从2024年开始减少25%以上的碳排放。洛杉矶、旧金山和西雅图等城市也在采用类似的规则。
公用事业公司越来越多地收取使用时间的费用，这使得高峰时段的能源消耗更加昂贵。所有这些力量都在推动业主和运营商投资于测量、监测和缓解能源消耗，并将能源消耗与可再生能源发电相匹配。
在国内，推动房地产智能化的代表就是碧桂园旗下的博智林机器人。在碧桂园集团董事会主席杨国强的设想中，未来科技、地产和建筑应该是三位一体的，“机器人建房子的这一天，一定会到来。”
目前，博智林机器人的地砖铺贴机器人、墙纸铺贴机器人及PC内墙板安装机器人已经先后亮相。公司递交专利申请超过1,300项，在研建筑机器人项目58个，其中28款已经进入工地测试阶段。
空间需求
面对在昂贵的城市中心提供高质量办公空间和支持员工灵活选择工作地点的双重压力，企业需要新的工具来了解办公场所的使用情况、管理利用率和成本效益。
空间需求的第一步是进行空间分析。以美国为例，2018年，全美办公室的平均利用率为60%，也就是说，40%的时间办公桌在工作日空着，这对雇主来说是一笔巨大的成本。另一方面，关于缺乏会议室或工作空间拥挤的抱怨也经常出现。
随着办公室在复工复产后重新开放，我们可能会看到新的办公空间混合利用案例。一些公司将需要更多的办公空间，进一步扩大单个员工的办公空间，以减少潜在的病毒传播。而其他公司将转向永久性的在家工作，或居家、协同工作和办公室办公多种形式混合，以最大限度地减少通勤时间并最大限度地扩大社交距离。在每一种情况下，空间使用和需求的可变性都会增加。
要精准统计上述细节，传感器和分析是解决方案中不可或缺的一部分。关键的挑战是如何以较低的成本准确统计办公空间内的人员数量，且安装简单，同时保护隐私。
一些初创公司如Density和Dor通过提供门上传感器来统计进出房间的人流量。Enlighted公司提供天花板和办公桌下的PIR传感器来控制照明。PointGrab和VergeSense公司提供基于摄像头的系统来清点人员。
未来，软件解决方案将自动推荐如何设计空间、会议室的数量和大小以及办公桌的分配，在安防、生产力和成本三者最优的条件下达到既有的业务目标。
在进行完空间分析后，紧接着就是要创造弹性空间。为了应对低利用率和对灵活性的要求，公司越来越多地采用无指定座位和租用协同办公空间。但这也引发了新的问题——如何找到空位、如何预定工位附近的会议室以及如何及时找到同事。Comfy等软件公司和PLASTARC、Gensler等咨询公司正在解决这一痛点。
最后，协同办公的兴起让企业可以灵活地在很多地方进行短期工位租赁，并动态地扩大或缩小办公空间需求。Industrious、Knotel和WeWork是协同办公领域的一些领军企业。房东们也希望通过Yardi Kube这样的软件来实现共享会议室和办公空间的出租。未来，所有办公空间都会有一套通用的工具和员工应用，让公司总部和远程办公地点在协作上可以做到无缝衔接。
生产力需求
许多研究表明，有参与感和灵感的员工的工作效率是原来的两倍。所以，工作场所的设计对提高员工的参与度和员工的生产力起着关键作用。这就意味着，包括工作地点的灵活性、办公室布局、照明、温度，以及能否及时找到同事或预定到会议室这些细节都影响着员工的参与感和灵感。
展望未来，工作场所的应用程序将扩展到我们工作的方方面面，包括促进合作、建立社区以及为我们的工作方式提供量化反馈。
最后，当我们再回到文章开始时提到的问题——我们真的需要办公室吗？相信答案是依旧需要。虽然COVID-19疫情令房地产业遭受重创，但随着企业的复产复工，以上的种种变革将呈现加速趋势，并为房地产技术创业公司创造更多机会，而房地产需求层次理论已经为准备进入这些机会领域的创业者指明了方向。
参考资料：https://venturebeat.com/2020/06/14/is-the-office-dead-what-covid-19-means-for-the-future-of-property-tech/
